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物業管理知識百問——物業管理篇
發布時間:2015/9/8 10:08:25 點擊次數:

物業管理知識百問

物業管理篇

40、什么是前期物業管理? 

前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理公司之前,由開發單位選聘物業服務企業,與開發單位簽訂的前期物業管理合同而進行的管理。


41、前期物業服務企業是如何選聘的?

開發建設單位對新建物業,應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行物業服務。

 

42、前期物業服務合同由誰簽訂的?

新建物業出售前,開發建設單位應當委托物業服務企業進行前期物業管理,并簽訂前期物業服務合同。

 

43、前期物業服務合同到什么時間終止?

前期物業服務合同至業主委員會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。

 

44、前期物業服務合同約定期限未滿,已成立的業主委員會可否與物業企業簽訂物業服務合同?

前期物業服務合同可以約定期限;期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

 

45、對開發建設單位出售新建房屋和購房人在購買新建房屋時有什么要求?

開發建設單位出售新建房屋之前,應當制定臨時管理規約,并在售房時向購房人明示前期物業服務合同和臨時管理規約。

 

46、什么是臨時管理規約?

臨時管理規約由開發建設單位制定,在售房時向購房人明示,購房人在購買新建房屋時應當對其進行書面確認,并受其約束。

 

47、什么是管理規約?

管理規約是對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主享有的權利和履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項,由全體業主共同制定,經業主大會會議通過后,依法作出的約定,對全體業主具有約束力。

 

48、對開發建設單位建設的物業管理用房有何規定?

在規劃、設計新建物業項目時,應當統籌規劃、合理布局物業管理服務的各項設施,并按照開發建設項目規劃出售部分總建筑面積的4‰確定物業管理用房,用于物業管理服務和業主活動。

 

49、建設單位未按照規定提供物業管理服務用房的,該承擔什么法律責任?

建設單位未按照規定提供物業管理服務用房的,由物業所在地縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令其限期提供或補建,逾期不提供或不補建的,應當交納補建價款,并處以10萬元以上50萬元以下罰款。

 

50、物業服務企業擅自改變物業管理用房的,該負什么法律責任?

未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產管理行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。

 

51、物業管理用房權屬歸誰所有?

物業管理用房屬于全體業主共有。

 

52、使用物業管理用房、維修有何要求?

由物業服務企業負責維修、養護,不得買賣和抵押;任何單位和個人不得占用或者改作他用。

 

53、建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交哪些文件?

(1)工程竣工驗收備案表;

(2)工程竣工驗收報告?⒐を炇請蟾鎽獔蟾婀こ虉蠼ㄈ掌,施工許可證號,施工圖設計文件審查意見,勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件,市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗材料以及備案機關認為需要提供的有關資料;

(3)法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件;

(4)施工單位簽署的工程質量保修書;

(5)法規、規章規定必須提供的其他文件。

 

54、建設單位向物業服務企業移交哪些物業產權資料和技術資料?

(一)產權資料:項目批準文件、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、拆遷安置資料等; 

(二)技術資料:竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備和附屬配套設施、地下管網的竣工圖等資料,設施設備安裝、使用和維修保養的技術資料,工程開工竣工報告,圖紙會審記錄(復印件),供水、供氣、供暖的測試報告,隱蔽工程驗收簽證,竣工驗收證明書等;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理所必需的其他資料

 

55、對物業服務費的交費主體、交費時間是如何規定的?

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務收費,盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用,由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主后發生的物業服務費,由業主承擔;但開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔物業服務費的,由開發建設單位承擔。

物業管理區域內未售出空置房屋的物業服務費,由開發建設單位交納。

 

56、物業服務收費有哪兩種計費形式?

物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式。

酬金制是指在預收的物業服務收費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余部分全部用于物業服務合同約定的物業服務支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

 

57、物業公共服務費的計費標準是什么?

物業公共服務費的計費面積,以產權登記面積為準,未計入產權面積的附屬房屋等不得收取物業公共服務費。業主或者物業使用人與物業服務企業另有約定的,從其約定。

 

58、連云港市普通住宅物業公共服務收費等級標準(每月每平方產權證登記面積)分幾級?

根據《連云港市物業服務收費管理實施辦法》(連價規[2014]1號)文件規定,我市普通住宅物業公共服務收費等級標準分為五級,自2015年1月1日起執行。其中:

一級無電梯0.30元/平方米,有電梯0.60元/平方米。

二級無電梯0.45元/平方米,有電梯0.70元/平方米。

三級無電梯0.60元/平方米,有電梯0.90元/平方米。

四級無電梯0.70元/平方米,有電梯1.00元/平方米。

五級無電梯0.80元/平方米,有電梯1.10元/平方米。

說明:以上有電梯住宅的收費標準不含電梯使用的電費分攤。

 

59、物業公共服務費構成因素有哪些?

⑴  管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

⑵  物業共用部位、共用設施設備的日常維護保養費用;

⑶  物業管理區域清潔衛生費用;

⑷  物業管理區域綠化養護費用;

⑸  物業管理區域秩序維護費用;

⑹  物業服務企業辦公費用;

⑺  物業服務企業固定資產折舊費用;

⑻  物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

⑼  經業主大會同意的其他費用;

⑽  合理利潤;

⑾  法定稅費。

 

60、物業公共服務收費的內容?

物業公共服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施、相關場地和區域內的環境衛生進行維護管理,向業主、物業使用人所收取的費用。物業服務收費,包括公共服務收費和代收代辦費(小區停車服務收費除外)、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點等不同情況,分別實行政府指導價和市場調節價。

 

61、物業公共服務收費實行政府指導價和市場調節價的內容?

普通住宅的物業公共服務收費,實行政府指導價。

非普通住宅以及辦公用房、廠房、經營性用房的物業公共服務收費和滿足部分業主、物業使用人需要的特約服務和代收代辦服務收費實行市場調節價。

 

62、、業主辦理入住手續后未入住的物業服務費如何交納?

業主辦理入住手續后6個月以上(含6個月)未入住的或入住后6個月以上(含6個月)未使用的空置物業,業主應向物業服務企業書面備案,按規定或約定公共服務收費標準的70%交納空置物業服務收費。

物業出租或以其他方式交他人使用的,物業公共服務費由業主或物業使用人交納,但業主負連帶責任。

 

63、納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業,物業公共服務費該由誰交納?

納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業,物業公共服務費用由開發建設單位全額交納。

 

64、物業的電梯、水泵、中央空調、智能化設備的維修費用,運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代繳費用如何分攤?

物業的電梯、水泵、中央空調、智能化設備的維修費用,運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代繳費用的,由物業服務企業單獨列帳,合理、公開分攤,具體分攤辦法由業主委員會與物業服務企業協商確定;尚未成立業主委員會的,由物業服務企業按實際發生的費用向業主合理分攤(空關房屋的業主按70%比例進行分攤)。

 

65、業主或使用人未按時交納物業公共服務費怎么辦?

業主、使用人未按照物業服務合同約定交納物業公共服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納,物業服務企業可以催交,并可萬分之五加收滯納金。逾期仍未交納的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者向人們法院提起訴訟。

 

66、對業主、物業使用人因裝修房屋產生的垃圾如何收費?

對業主、物業使用人因裝修房屋產生的垃圾,由物業服務企業負責清運處置的,按購房面積每平方米2元收取裝修人垃圾清運費。

 

67、物業管理區域內,供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等服務如何收費?

物業管理區域內,供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位向業主或者使用人提供的服務,應當按戶計量,直接向最終用戶收取有關費用。任何單位不得強行要求物業服務企業代收代繳有關費用,確需委托的,應當與物業服務企業簽訂委托合同,實行有償服務。物業服務企業代收代繳有關費用時,不得價外加價,并不得向業主另外收取手續費等額外費用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

 

68、物業服務企業代收哪些費用不計征營業稅?

物業服務企業代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修資金、房租的行為,屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務,不計征營業稅,對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。

 

69、建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫歸誰所有?

建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

 

70、物業管理區域內停車服務費如何確定?

物業管理區域內受業主委員會委托,實施專人管理的機動車車位停放服務費,由物業服務企業書面向市價格主管部門提出申請,市價格主管部門按低于社會專門經營機動車停車場收費標準,本著補償物業管理費用,并考慮到占用公共設施應予合理補償的原則制定。

 

71、什么是裝修保證金?

業主、物業使用人在裝飾、裝修房屋時,應在裝修前與物業服務企業簽訂管理協議。為保證安全、保證房屋整體結構不被人為破壞,物業服務企業可向裝修房屋的業主一次性收取按購房面積每平方米20元的保證金,待該業主裝修完畢,經雙方查驗確無違反協議約定行為后,物業服務企業應在觀察期二個月內,全額退還保證金。

 

72、業主裝飾裝修房屋,需要事先做好哪些工作?

業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

 

73、對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋有何規定?

業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守國家和本市有關規定。

業主、物業使用人和裝飾裝修企業應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。裝飾裝修管理服務協議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運和處置以及相關費用等。

 

74、住宅室內裝飾裝修禁止行為有哪些?

住宅室內裝飾裝修活動,禁止下列行為: 

(一)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,變動建筑主體和承重結構;

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;

(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;

(四)損壞房屋原有節能設施,降低節能效果;

(五)其他影響建筑結構和使用安全的行為。 

 

75、裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動,未經批準,不得有哪些行為?

(一)搭建建筑物、構筑物;

(二)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;

(三)拆改供暖管道和設施;

(四)拆改燃氣管道和設施。

 

76、業主、使用人在使用物業時哪些屬禁止的行為?

業主使用人在物業使用中禁止下列行為:

(1)損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌;

(2)占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備;

(3)在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物;

(4)侵占綠地、毀壞綠化;

(5)亂設攤、亂設集貿市場;

(6)亂倒垃圾、雜物;

(7)在建筑屋、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

(8)排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲;

(9)法律、法規禁止的其他行為。

 

77、業主可否將住宅改變為經營性用房?

業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。

 

78、改變住宅使用性質有什么規定?

住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的,應當符合城市規劃要求,其業主應當征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意,并報相關主管部門審批。物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施,不得改變使用性質。違反上述規定,由有關行政管理部門按照相關法律、法規的規定處罰。

 

79、對有關專業經營服務單位在物業管理區域內的職責是如何規定的?

《物業管理條例》規定,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營服務單位,應當直接為業主提供服務,向最終用戶收取有關費用,并依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任。

 

80、單位和個人能否占用物業管理區域內的道路、場地?

任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地、綠地的,應當征得業主委員會和物業服務企業的同意,與物業服務企業簽訂書面協議,并在約定的期限內恢復原狀


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