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物業管理知識百問——業主篇
發布時間:2015/9/8 10:05:15 點擊次數:

物業管理知識百問

業主篇 

9、什么是業主?

業主即房屋的所有權人。具體在區分所有建筑物內或者在一個建筑區劃內擁有一個或者一個以上專有建筑物空間或者房屋的所有權人。

10、業主在物業管理活動中享有哪些權利?

1按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務。

2業主可以依據物業管理的有關法律、法規、政策規定和業主管理規約的規定,依法請求或者提議召開業主大會,并就物業管理的有關事項提出建議。

3業主可以通過業主大會,提出起草和修訂業主管理規約、業主大會議事規則以及物業管理制度建議的權利。

4業主有參加業主大會會議以及行使對業主大會決定事項的投票權利。

5在物業管理活動中,業主行使權利的主要代表是業主委員會 ,業主可以通過參加業主大會,行使選舉業主委員會委員,并享有被選舉的權利。

6監督業主委員會的工作。

7監督物業服務企業履行物業服務合同。

8對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。

9監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。

10法律、法規規定的其他權利。

 

11、業主在物業管理活動中應履行哪些義務?

(1)遵守業主大會議事規則和管理規約;

(2)執行業主大會通過的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(3)配合物業服務企業按照物業服務合同和管理規約實施物業管理活動;

(4)按照物業服務合同的約定,按時交納物業管理服務費;

(5)維護物業管理區域內公共秩序和環境衛生;

(6)按照規定交存或者續交專項維修資金;

(7)法律、法規規定的其他義務。

 

12、什么是業主大會?

業主大會是由同一個物業管理區域內全體業主組成的,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益業主自治管理組織。

 

13、業主大會的職責是什么?

業主大會履行以下職責:

(1)制定、修改業主管理規約和業主大會議事規則。

(2)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作。

(3)選聘、解聘物業服務企業。

(4)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施。

(5)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

 

14、召開首次業主大會有哪些條件?

物業管理區域內,已交付使用的物業建筑面積達到50%,或者已交付使用的物業建筑面積達到30%不足50%,但使用已超過一年的,應當召開首次業主大會,選舉產生業主委員會。

 

15、首次業主大會籌備組應由哪些人員組成?

首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成;I備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

 

16、首次業主大會會議籌備組的職責是什么? 

(1)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(2)確認業主身份和業主人數;

(3)確定業主委員會成員候選人產生方案和名單,并公示征詢意見;

(4)擬定業主大會議事規則草案,提出臨時管理規約的修訂意見;

(5)確定業主代表產生的條件、方式和人數,組織推選業主代表;

(6)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

 

17、首次業主大會會議籌備組履行職責的期限有何規定?

首次業主大會會議籌備組履行職責的期限,到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。

 

18、首次業主大會應當審議通過哪些事項?

(一)業主大會、業主委員章程和議事規則;

(二)業主委員會日常工作權限;

(三)業主委員會選舉辦法;

(四)管理規約;

(五)物業的有關公共管理規定;

(六)選舉產生業主委員會。

 

19、業主是否可以委托代理人參加業主大會?

業主不能出席時,可以委托代理人出席業主大會,但必須辦理合法的委托手續。委托代理人出席業主大會在委托范圍內行使投票權,但不具有被選舉的資格。不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。物業使用人可列席業主大會,但沒有投票權。

 

20、組織召開業主大會有哪幾種形式?有何要求?

業主大會可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以書面委托代理人行使業主權利。

 

21、什么是業主大會議事規則?

業主大會議事規則由業主大會制定和修改,由全體業主共同遵守。業主大會議事規則主要就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定方法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

 

22、什么是業主委員會? 

業主委員會是按照法定的程序由業主大會從全體業主中選舉產生的,是業主大會的執行機構。

 

23、為什么要成立業主委員會?

由于住宅產權主體多元化的狀況,決定了一個區域,一幢住宅內的各個業主之間既有個體利益,也有整體利益。需要一種既能維護全體業主的共同利益,有能兼顧單個業主利益的新型管理機制。所以,應在政府指導下,通過成立業主委員會來發揮管理物業和監督服務的作用。

 

24、擔任業主委員會成員的條件有哪些?

(1)物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主。

(2)遵守國家有關法律、法規。

(3)遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務。

(4)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力。

(5)具有一定組織能力。

(6)具備必要的工作時間。

 

25、業主委員會履行哪些職責?

業主委員會作為業主大會的日常工作機構,執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

(1)召集業主大會會議;

(2)定期報告有關決定執行情況,提出物業管理建議;

(3)代表業主大會與物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同;

(4)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(5)督促不交納物業管理服務費的業主限期交納;

(6)組織業主對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認,并監督實施;

(7)監督管理規約的實施;

(8)組織籌集專項維修資金;

(9)組織業主委員會換屆和補選工作;

(10)完成業主大會交辦的其他事項。

 

26、業主委員會決定如何產生?

業主委員會可以通過推選產生主任一名和副主任若干名,業主委員會由主任或者主任委托的副主任召集,召開會議必須有過半數委員出席,所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。業主大會、業主委員會作出的決定,應當予以公布,對物業管理區域內全體業主和使用人具有約束力。業主大會、業主委員會作出的決定不得與有關法律、法規、規章相抵觸。

 

27、業主委員會委員每屆任期為幾年?

業主委員會委員每屆任期不超過5年,可以連選連任。

 

28、成立業主委員會是否需要備案?

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的區、縣人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

 

29、業主大會和業主委員會的經費來源?

業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費應當首先從物業共用部位、共用設施設備經營收益中支付,如經費不足,可以由全體業主分攤。經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則具體規定。

 

30、業主委員會是否可以從事經營活動?

業主委員會不得從事經營活動。《物業管理條例》第十九條規定:業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

 

31、刻制業主大會和業主委員會印章有什么要求?

業主委員會辦理備案手續后,可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

 

32、業主委員會委員有出現哪些情形應終止資格?

業主委員會委員有下列情形之一的,經業主大會會議通過,其業主委員會委員資格終止。

(l)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的。

(2)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的。

(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的。

(4)有犯罪行為的。

(5)以書面形式向業主大會提出辭呈的。

(6)拒不履行業主義務的。

(7)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

 

33、業主大會會議應當由誰負責組織召開?在業主委員會不組織召開的情況下怎么辦?

業主大會會議由業主委員會組織召開,但業主委員會應當召開業主大會會議或者業主大會臨時會議而不組織召開的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令業主委員會限期組織召開,逾期仍不召開的,由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

 

34、物業區域內哪些事項應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意?

(1)籌集和使用專項維修資金;

(2)決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備。

 

35、物業區域內哪些事項應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意?

(1)制定和修改業主大會議事規則;

(2)制定和修改管理規約;

(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(4)選聘和解聘物業服務企業;

(5)決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

 

36、對業主委員會及其成員違反《物業管理條例》規定未在法定時間內將保管的資料、印章和財物進行移交的如何解決?

業主委員會及其成員違反《物業管理條例》規定,未在法定時間內將保管的資料、印章和財物移交的,由區、縣物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府和轄區的公安派出所協助移交,也可以依法向人民法院提起訴訟;造成財物毀壞、滅失的,依法承擔賠償責任。

 

37、如何處理業主大會、業主委員會作出違反法律、法規行為的決定?

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

 

38、業主大會、業主委員會和物業服務企業的關系?

物業服務企業為業主和使用人提供服務,物業管理區域的全體業主組成業主大會,業主委員會是依照法定的程序由業主大會從業主中選舉產生的,業主大會和業主委員會一方面要代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益,另一方面也要協助物業服務企業開展工作。業主大會及業主委員會和物業服務企業的關系是平等的,是委托與受托的關系。

 

39、業主大會、業主委員會與社區建設的關系?

按照有關規定,社區居委會指導、監督業主大會和業主委員會工作,并參成立業主大會籌備組。業主大會、業主委員會應當配合公安機關、與社區居委會相互協作,共同做好維護物業管理區域的社會治安的相關工作。

召開業主大會會議,應當告知相關的社區居委會;業主大會、業主委員會作出的決定,應當聽取社區居委會的建議;積極配合社區居委會依法履行管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。


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